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위로금은 제2의 권리금이 될 것
이동호(이하 이) : 임대인이 집을 팔고 싶어 한다는 사실을 파악한 세입자는 계약갱신 청구권을 행사하지 않는 데 대한 위로금을 지급해 달라고 집주인에게 먼저 요구할 수 있습니다. 이러한 사례들이 차츰차츰 누적되면 나중에 아주 희한한 진풍경이 벌어나게 됩니다.
공희준(이하 공) :어떤 진풍경이 펼쳐지나요?
이 : 위로금에 관한 지역별 공정가격이 형성될 개연성이 있습니다.
공:위로금이 일종의 권리금처럼 자리 잡는 셈이네요.
이:예,그렇습니다.상가건물임대차보호법에서는 권리금에 대한 내용이 아예 정식으로 입법화됐습니다.주택임대차 계약을 둘러싼 위로금도 상가 권리금처럼 정착될 수 있습니다.
공 : 상가 임대에서의 권리금은 결국에는 다른 세입자에게 전가되는 터라 커다란 문제로 대두했습니다. 주택 임대에서의 위로금도 그와 비슷한 경로를 밟지 않을까요?
이 : 잘 보셨습니다. 기존 세입자는 2년을 더 살지, 아니면 위로금을 챙겨 떠날지 두 가지 선택지 가운데 하나를 고르면 되는 구도이므로 양손에 떡을 쥔 것처럼 느끼게 됩니다. 문재인 정부가 원하는 상황이 바로 이런 경우로 보입니다. 그런데 정부는 하나는 알면서 둘은 모르고 있습니다.
공:뭘 모른다는 말씀인가요?
이 : 정부에서 정책을 만들면, 국민들은 대책을 만듭니다. 기존 세입자가 챙긴 보상금이 근본적으로 누구 호주머니에서 나오겠습니까? 다음에 전세계약을 체결할 후속 임차인에게 궁극적으로 그 비용이 전가됩니다. 집주인들은 계약갱신 청구권처럼 골치 아픈 규제를 어떻게든 피하려 시도할 게 틀림없습니다. 게다가 다주택자들은 이른바 세금폭탄을 맞지 않으려고 집을 매물로 내놓는 분위기입니다. 그 여파로 시장에서는 전세물량이 아예 씨가 마르게 됩니다.
정부도 이러한 제도상의 맹점을 인식하고 있는지 임대인 본인이 집에 들어와 살겠다고 결심할 시에는 임차인이 계약갱신 청구권을 행사하지 못하도록 거절할 수 있는 예외조항을 두기로 했습니다. 집주인이 불의의 피해를 입지 않게끔 보호해주겠다는 취지입니다. 그렇지만 계약갱신 청구권도 행사하지 못하고, 위로금도 받지 못하는 딱한 입장에 놓인 세입자의 심정은 어떨지 한번 생각해보세요. 그분들이 지금 얼마나 분하고 억울하겠습니까?
정부가 ‘뒷조사 권하는 사회’ 만들어서야
사람은 배고픈 건 참아도 배 아픈 건 참지 못하는 법이다. 이와 같은 평등주의적 성향은 현대 한국인들의 대표적인 심리적 특징이기도 하다. 이동호 변호사는 바로 이 부분을 날카롭게 간파하고 있었다.
더욱이 세입자는 자기가 이사를 나간 후에 집주인이 정말로 들어와 거주하는지, 혹은 실제로는 들어와 살 의향도 아니면서 기존 임차인을 내보내려는 의도로 일부러 거짓말을 하는지 궁금해 할 수 있습니다. 그러면 세입자는 임대인이 혹 꼼수를 부리는 게 아닌지 확인하기 위해 집주인에게 당신이 왜 당신 소유의 집에서 굳이 꼭 생활해야 하는지 그 이유를 증명해보라고 요구할 수 있습니다. 이와 관련된 법률적 자문 요청이 의뢰인들로부터 들어온다면 대부분의 변호사들이 제가 방금 알려드린 전략대로 대응하라고 세입자들에게 조언할 게 뻔합니다.
임대인과 임차인 사이에 원만한 협의가 이뤄진다면야 얼마나 아름답고 훈훈하겠습니다까? 그러나 양자 사이에 합의를 도출하지 못하면 어쩔 수 없이 소송전을 불사해야만 합니다. ‘민생의 사법화’ 풍조가 심각하게 우려될 수밖에 없는 까닭이 여기에 있습니다.
정부 정책이 국민들 간에 편 가르기를 부추기면서 불신을 조장해서는 안 됩니다. 허나 문재인 정부는 국민들을 서로 믿지 못하게 만들고 말았습니다. 저는 세입자들 중에서 집주인의 뒷조사를 하려는 사람들이 많아질 것으로 조심스럽게 전망하고 있습니다.
때마침 공교롭게도 문재인 정부는 우리나라에 탐정업을 도입하는 정책을 추진하고 있습니다. 제가 너무 앞서가는 탓일 수도 있겠지만, 저는 임대인 뒷조사 또한 탐정업자들에게는 짭짤한 수입원 구실을 해줄 것으로 예상하는 바입니다. 민생의 사법화를 ‘뒷조사의 산업화’가 부지런히 뒤따르는 모양새라고 하겠습니다.
그러면 임대인들도 나름의 자구책을 강구하며 방어에 나설 게 확실합니다. 세입자가 전세계약 청구권을 행사할 기미가 포착되면 집주인은 전화번호를 바꾸든지, 또는 주소지를 옮기든지 하는 등의 방법으로 연락을 끊고서 흔한 말로 잠수를 탈 수도 있습니다. 주소지를 변경하는 건 세입자가 발송하는 내용증명 우편물을 원천적으로 수취하지 않겠다는 심산입니다. 임대차 계약 종료 6개월을 앞둔 시점부터 집주인과 세입자 사이에 「007」 같은 첩보영화를 방불하게 하는 쫓고 쫓기는 추격전이 전개되는 것입니다. (③편에서 계속…)